私の一棟目アパートの管理報酬は、家賃収入の５％です。先日、管理会社に交渉したところ、この管理報酬を５％から３％に下げてもらうことができました。この記事では、管理報酬を引き下げた経緯とその方法について解説します。
管理報酬は何のためにある？
管理報酬は何のために支払うのでしょうか。私が管理会社と締結した管理契約には次の業務内容が記載されていました。
- 家賃の徴収・催促
- 入居者・近隣住民クレームへの対応
- 退去立ち合い
- 室内修繕工事の見積もり・手配
逆に管理報酬に含まれていない主なものは、次の業務です。
- 定期清掃、照明・消防設備点検
家賃の徴収・催促
管理業務で日常的に最も手間がかかるのは、「家賃の徴収・催促」だと思います。
管理会社が入居者から家賃を集金し、そこから管理報酬を差し引いた残りを大家に振り込む業務です。
しかし、手間がかかるといっても、家賃の支払いは基本的には口座振替で決まった日に振り込まれるため、引落ができなかった場合を除き、そこまでの手間にはならないかと思います。また、法人契約以外は全て保証会社に加入しているので、家賃滞納などのリスクもカバーされています。
入居者・近隣住民クレームへの対応
賃貸経営を開始して半年間で対応をお願いした業務は次の通り。
- 自転車の撤去３回（一棟目アパートには駐輪場がありません。入居者が空きスペースに“無断で”置いた自転車を撤去してもらいました）
- 共用部への私物撤去（傘などを置かないように依頼）
- ごみ出しマナーの改善通知（近隣住民からのクレーム）
退去立ち合い・室内修繕工事
まだ、退去を経験していない為、この点については未経験です。
管理会社任せでは良くない？
２０２３年の夏真っ盛りの暑い時期、私は最後の空室がどうしたら埋まるかということを悩んでいました。
空室対策を考えるため、現地に足を運んでみて２つのことに気が付きました。
１つ目は、空室の郵便ポストにチラシが大量に詰まっていたこと。この問題については、チラシを撤去して、ポストを養生テープで塞ぎました。
２つ目は、通電していなかったので真夏の暑い中、エアコンの電源を入れることができなかったこと。これについては、直ぐに電気契約を申し込みました（入居者が決まった後に解約しています）。
いずれも現地に足を運べば直ぐに気が付くとても簡単な空室対策です。できれば管理会社から提案してもらえれば嬉しかったですが、管理会社も管理物件が沢山あるので、そうもいかないのでしょう。この経験から、管理会社任せでは良くないということを学びました。
管理会社によっては、定期的に物件を巡回し、写真付きのレポートを大家に送ってくれるところもあるようですが、私の管理会社の場合は特にそのようなサービスはありません。
管理会社にも色々ある
私は一棟目アパートの管理報酬として月額２万７千円を支払っています。しかし、提供を受けているサービス内容に照らしてみると、この金額に見合う業務をしてもらっている気がしませんでした。
二棟目アパートの取得に向けて活動していた時のこと。ある駅の周辺にある不動産会社に電話でヒアリングをしました。
管理報酬について聞いたところ、ある会社は次のように言いました。
別の会社はこういいました。
管理報酬が安ければ良いわけではないとは良く聞きます。しかし、現状の管理に満足している訳でもなかったので、安くなるのであれば、管理会社を変えるのもアリではないかと、この時から思うようになりました。
ただし、管理会社の変更には、入居者の家賃振込口座の変更等の手続きが必要になってくるので、少しハードルが高そうだと考えていました。
先輩大家さんに相談
１０月に開催された横浜湘南不動産勉強会の懇親会の時に、先輩大家さんに管理報酬について相談したところ、心強いアドバイスをもらいました。
「別の管理会社が３％でやってくれると言っているなら、それを引き合いに出して交渉したらいいよ。もちろん相手も人間だから、管理業務自体には満足しているので、できれば契約を継続したい、といった一言も忘れずにね」
「もしくは、正直に考えていることを伝えても良いかもしれないね。正直に言って、いま提供いただいているサービスと管理報酬が見合っていないと思うので、検討してもらいたい、というように」
管理報酬の値下げは、そもそも交渉しても良いのかも分からなかったので、先輩大家さんから背中を押してもらえて、心強く思いました。
物件周辺の不動産会社に相談する
管理会社に値下げ交渉をする前に、物件周辺にある不動産会社に管理会社の変更について相談しました。
電話口に出た営業マンに事情をお話しました。
しばらくして、折り返しの電話がかかってきました
営業マンのお話によると、家賃の入金口座変更の案内は必要になるが、入居者と個別に契約を作り直して、保証会社を変更するといった手続きは不要とのことです。
管理会社に交渉
３％で管理を引き受けてくれるという管理会社を見つけたので、これを理由に管理会社にメールで管理報酬引き下げの依頼をしてみました。
その結果、思っていたよりもアッサリと「３％でいいですよ」との回答を頂きました。こんなことなら、もっと早く相談していれば良かったと思いました。
利回りへの影響
一棟目アパートの満室時家賃は月額５４万円なので、その管理報酬は月額２万７千円（年間３２万4千円）です。この管理報酬を初期に投入した自己資金で割り返すと、利回りに与える影響が２．４％と計算されます。同様に、管理報酬を３％で計算すると、管理報酬は1万６千円になり、利回りへの影響は１．４％です。
つまり、管理報酬を５％から３％に下げてもらうことで、全体の投資利回りが１％改善したことになります。
たかが1万円の減額ですが、利回りが１％改善すると考えると、影響は大きいと思います。
コラム
もう直ぐ2歳になる息子は保育園に通っています。最寄り駅には保育園が20件ほどあるのですが、病気になった時に一時預かりしてくれる保育園は、隣駅に1件だけ。
定員も4名なので、いざ子供が風邪を引いた時に利用するのはほぼ不可能です。
保育園から電話がかかってくると、電話に出るのをためらってしまいます…
管理会社からの電話が大抵良くない連絡であるのと同じでしょうか。
