「新築アパート投資ってどれくらい儲かるの？」
そのような疑問に応える為、私が一棟目に購入した物件の収益計算で想定している実質利回りを参考までに紹介します。首都圏の建売新築アパート投資であれば、似たような利回り感になるのではないかと思います。
シミュレーション前提
【物件概要】
- 物件価格：８９７５万円（諸経費４９５万円含む）
- 年間賃料収入：６２４万円
- 表面利回り：７．４％
- 木造ワンルーム８戸
【その他条件】
- 家賃下落率：年１％
- 空室率：５％
- 管理費：５％
- 入居募集費用：仲介手数料とＡＤの合計で賃料の２ヵ月分。初年度は、８戸分がまとまって計上される。２年目以降は毎年１件退去する想定。
- 融資：自己資金1割、期間３０年、金利１．６％
- 税率：２２%（法人で取得の為）
１０年間保有する想定で計算しました。
物件利回りは１％強
１０年間の税引後キャッシュフロー累計は約１２００万円です。
諸経費含めた物件総額が８９７５万円なので、この物件の実質利回りは１％強と計算できます。この利回り感だと銀行預金に預けているよりは良いけど、インデックス投資等に投資していた方がマシだよね、という結果になります。
ただし、不動産投資では融資を利用できるので、融資のレバレッジ効果を考慮すると実質的な利回りは改善します。
投資の実質利回りは約９％
一棟目の投資の際に拠出した自己資金は１割でした。諸経費も自己資金から支払っています。支出した自己資金合計は１３４５万円です。残りの７６３０万円は銀行が出してくれています。
いいかえると、今回の投資は１３４５万円の初期投資により、１０年間で税引後キャッシュフロー約１２００万円を得ることができる投資であるといえます。この場合の利回りを計算すると約９％です（不動産投資でＣＣＲ（Cash on Cash Return）と呼ばれる指標）。
ＣＣＲが９％というのは、成功している不動産投資家からみるとダメな投資だと言われそうな水準です。しかし、米国株式（S&P500）の過去３０年間の平均利回りが１０％程度であることと比較すると、悪い投資であるとも言えません。
株式投資の場合、相場の暴落時に少なからず精神的なダメージを受けます。一方で、不動産投資に関しては株式のような騰落が無いので、精神面での安定を得つつ９％の利回りを得られるのは自分には合っているかなと思います。
「建売の新築アパート投資は儲からないからやめておけ」という主張もありますが、自分が納得できる投資ならば、それで良いじゃないかというのが私の考えです。
売却も含めると実質利回りは１０%
先ほどの計算は、１０年間の不動産保有による利回り計算でした。今度は、１０年後に売却した想定で利回りを計算しました。
１０年後に表面利回り８％で売却できると仮定すると、売却額は７２６２万円。不動産簿価、仲介手数料、税金等を控除すると売却益が１４１万円となります。この場合、売却益も含めた利回りは１０％と計算されました（ＩＲＲ関数で計算）。
仮に表面利回り７％で売却できた場合には、売却額が８３００万円で、売却益が９３２万円に増加し、投資利回りは１３％です。１０年後の不動産市況は分かりませんので、こちらは単なる数字遊びにすぎません。
まとめ
私の新築アパート一棟目は、自己資金１３４５万円を投資して月平均１０万円のキャッシュフローが安定的に入ってくる計算になっています。ボロ儲けとは程遠いですが、堅実な利回り感だと思っています。本業で給与月額を１０万円アップする大変さを思うと、手間のかからない不動産で安定的に１０万円が入ってくるのは悪くない投資だと思います。
新築アパート投資は満室にした後はほとんど手間がかかりません。さすがに購入から満室までは、インデックス投資より手間がかかりますが、家賃が毎月自分の口座に振り込まれるので資産が増えている実感はインデックス投資よりも感じやすいと思います。
コラム
私は数か月に１回しか車を運転しません。以前、箱根方面にドライブした時、高速道路の追越車線を長く走りすぎているということで罰金６０００円を払う羽目になりました。免許の更新の際に、久しぶりに「優良」ではなく「一般」に格下げとなってしまいました。
「優良」だと、免許センター又は最寄りの警察で、講習を受ければ免許の更新が可能です。
「一般」の場合、最寄りの警察に３回行く必要があります。①講習の申込、②講習受講、③免許交付の３回です。
二俣川の免許センターは遠いので、最寄りの警察で免許更新したかったのですがあきらめました。免許更新の為だけに、平日３回も休みを取っていくなんて、サラリーマンには無理ゲーじゃないですか。
違反をした私が悪いのですが、せめて講習の申込くらいは、電話又はネットで可にしてほしい。罰金ちゃんと収めるから、こういう差別はしないで欲しい。
余談ながら。見通しの良い一本道で子供と一緒に横断歩道で待っているのに、一時停止せずに走りすぎる悪質ドライバーが掃いて捨てるほどいるのを見るにつけ、追越車線なんかよりもっとリスクの高い違反運転の取り締まりを神奈川県警にはもっと頑張って欲しいと思ってしまいます。ふるさと自慢になりますが、出身地の長野県は、横断歩道の一時停止率が６年連続１位です。
