２０２３年４月に新築一棟アパートを購入し、大家デビューをしました。購入前に収益計算をエクセルで入念に実施していたのですが、大事な項目を見落としていました。それが、広告宣伝費です。
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２ヵ月分の広告宣伝費負担は大きい
入居募集は仲介会社と媒介契約を結んで進めます。
入居者が決まった場合、媒介契約を結んでいる仲介会社（元付業者）に１ヵ月分の仲介手数料を支払います。
さらに、入居者を見つけてお部屋の案内をする仲介会社（客付業者）に対しても、広告宣伝費を１ヵ月分支払うのが一般的です。
合計すると２ヵ月分の広告宣伝費（仲介手数料）が必要という計算になります。
私の所有するアパートは、８戸の物件で想定家賃が合計５４万円なので、全部埋まると１０８万円の経費（家賃の２ヵ月分）が発生します。
新築物件は繁忙期に完成させて、いかに早く空室を埋めるかがポイントとなります。
私の物件も４月に引渡しを受けて、４～５月にほとんどの部屋が埋まりました。
その為、４～５月にかけて、仲介手数料と広告宣伝費の費用計上がかさみました。
設立初年度の黒字化が重要
継続的に融資を引くためには、黒字・右肩上がりの決算書を作りこむのが非常に重要です。設立初年度は初期費用が嵩むので、「赤字になるのはしょうがない」と銀行側も考えてくれるとはいえ、それでも黒字にした方が良いのは間違いありません。
黒字化の足かせになる広告宣伝費
広告宣伝費（仲介手数料）は１００万円単位の費用が一括で損益計算書に計上されてしまうため、黒字化の足かせになりかねません。
不動産取得税や融資事務手数料であれば、取得時の経費にせずに、物件の取得価額に含めて経費を抑える調整が可能です。しかし、広告宣伝費（仲介手数料）はどうあがいても、入居者の契約があった年度に経費計上せざるを得ません。
私の場合も、このままでは初年度赤字になってしまいそうです。
決算書を黒字にする為の試行錯誤
なんとか、初年度黒字化する為に、以下の試行錯誤を行いました。
費用処理できるものも資産計上する
法人税法上は取得時の費用として処理できる項目についても、管理が面倒ではありますが、資産計上することで初年度の費用を圧縮できました。
また、創立費についても面倒なので経費計上していたのを、繰延資産として資産計上しました。
経費計上しない
物件を見に行った時の交通費、不動産関連の書籍購入費、大家会の費用等、業務に関係ある経費は、代表である私の財布から支払ったうえで、法人の経費にしていました。
これらの経費は、減価償却費や支払利息などのように事業に絶対に必要な項目ではないので、経費にはせず、プライベートで支出したものとして処理することにしました。
また、当面は役員報酬を支払う予定もないので、人件費も計上していません。
減価償却費を減らすのはNG
広告宣伝費についで大きい費用は減価償却費です。
税務上は減価償却費限度額まで費用計上しなくても問題ないので、減価償却費を小さくして利益を計上するという案も魅力的です。しかし、減価償却費の過少計上は、銀行側では「粉飾決算をしている」と捉えられて、むしろマイナスになるので触らぬが吉です。
税務上の減価償却費は月割するのが原則ですが、私は物件の引き渡し月の減価償却費を敢えて「日割り計算」することで経費を抑えました。減価償却費は金額も大きいので、これだけでも経費圧縮につながる可能性があります。ついでながら、「日割り計算」をした場合、利益が増える方向になるので税務上は何ら問題はありません。また、会計上も所有権が移転した日から日割り計算した方が実態に即しているので、やはり問題はありません。
決算期の変更
上記の対策をしても、初年度はギリギリ赤字になる可能性があります。
賃料収入が安定的に計上されるようになってから、決算月までの期間が短い為、初回に発生する広告宣伝費（仲介手数料）を吸収できないからです。
そこで、切り札として考えた策が「決算期の変更」です。
私の場合、１０月に会社設立し、８月決算にしていました。
９月にしなかったのは、３の倍数の月は本業の決算業務が忙しいという理由でした。
事業年度は１年を超えなければ良いので、決算期を８月から９月に変更することが可能です。たかが１ヵ月ですが、９月決算にすれば住民税均等割を支払っても十分黒字にできる見込みです。
２期目以降は決算月を変更したくないので、初年度にこちらの切り札を使ってしまおうかと思います。
コラム
息子（１歳７か月）を保育園へ送るのは私、お迎えは妻が担当しています。エレベーターが無い３階建てのマンションに住んでいるので、息子が帰宅した時にベビーカーを部屋に運ぶのが私の役割分担になっています。
最近は息子を迎えに行くと「キャー！！」と歓声を上げて喜んでくれるようになりました。日頃の育児は大変ですが、そんな様子を見ると疲れが吹っ飛びますね。
