家賃相場を調査したら表面利回りが上がった！
物件見学で非常に気に入ったので、周辺の類似物件の家賃相場を調査しました。嬉しいことに、募集図面に記載されていた想定賃料よりも賃料を上げられることができそうなことがわかりました。
前回の記事
記念すべき一棟目物件に出会った経緯この記事では、私が一棟目の新築アパートを購入するのに至った経緯について書きました。
不動産を買えない日々に届いた仲介業者からのメール
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suumoで家賃相場の調査
一棟目に購入した物件は、募集図面では６５，０００円（年間６２４万円）の想定賃料により、７．３%の表面利回りとなっていました（販売価格は８，５００万円）。
現地見学した日に、Ｓｕｕｍｏで家賃相場を調査しました。
筆者
駅から１０分以内、築浅の１Ｒ相場を検索したところ、相場としては、６５，０００円～７０，０００円で、募集図面に記載の金額よりも少し高め。想定賃料よりも高く募集できるかも！？
物件周辺の仲介会社にも電話でヒアリング
Ｓｕｕｍｏで調査する他、物件周辺の仲介会社（３社）にも電話でヒアリングしてみました。
物件のスペックと想定賃料を伝えたところ、どの仲介会社からもポジティブな反応を返してもらえて、「これはいけるかも」と手ごたえを感じました。
余談ですが、慣れないうちは電話で仲介会社へアプローチをするのは、とても勇気が入りました。最初の頃は緊張を和らげるために、少しお酒を飲んでから電話してました（笑）
筆者
慣れないうちは電話口の方に怪訝な反応をされたりしたのですが、何度も電話していると、スムーズに会話を運ぶトークも身についてきて、緊張せずに電話できるようになりました。
３７６万円安く買えた？
後日、管理会社に査定してもらった家賃は、平均６７，５００円（年間６４８万円）となり、表面利回りは７．６％に上げることができました。
査定後の家賃を販売図面の表面利回り７．３％で割り返すと、販売価格が８，８７６万円になるので、3７６万円安く買えた計算になります。
後の売買契約の時、売主さんと話したのですが、「売り出してみると、思っていた以上に反響があって驚いています。ちょっと価格設定を間違えて安くしすぎちゃったかな」と言われました。
売主さんの気が変わって、金額を変更するとか言い出されると困るので「へぇ～、そうなんですか。いい物件ですもんね」とその話題にはあまり触れないようにしておきました。
金額が変わることもなく、無事に売買契約を完了することができました。
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人生初めての不動産売買契約不動産投資の書籍では、物件を購入しようと決めた際には「買付証明書」を作成するようにと書かれていました。
私の一棟目物件の購入時には...
