一棟目アパートの引渡しから４ヶ月。やっと満室にすることができました。
新築アパートを満室にするまでにかかった時間
一棟目アパートの引渡し予定は３月末でしたが、検査済証のトラブルがあった関係で、引渡しが遅れてしまいました。実際に入居が可能になったのは、４月７日（金）以降になりました。貴重な３月下旬の繁忙期は、「いつ入居できるか分からない」という状態でスタートダッシュで躓いた格好になりました。
参考までに管理会社から入居申込の連絡を頂いた日をまとめてみました。なお、一棟目アパートは全８戸ですが、３月末までの物件引渡しが困難になった影響で２件のキャンセルが発生しています。
| １戸目 | 2月26日 |
| ２戸目 | 2月27日 |
| ３戸目 | 3月6日 |
| ４戸目 | 3月17日 |
| ５戸目 | 3月19日 |
| ６戸目 | 3月25日 |
| ７戸目 | 4月15日 |
| ８戸目 | 5月21日 |
| ９戸目 | 6月3日 |
| １０戸目 | 8月5日 |
入居可能になった日から計算すると、満室になるまで４ヶ月かかっています。
特に最後の空室が埋まるのに、その前の申込から２カ月もかかりました。
空室対策は無い？
４月になって入居募集の繁忙期も終わると、管理会社からの入居申込の連絡がパッタリと来なくなってしまいました。週に１回くらいのペースで管理会社の担当の方に電話して進捗状況を確認し、空室対策の相談をしたものの「待つしかないです」という回答でしたので、あまり打つ手も無く時間だけが過ぎていきました。
空室対策としてやったこと
とはいえ、手をこまねいている訳にもいかないので、自分なりに考えて対策をとりました。
ポータルサイトでの掲載状況を確認
３大ポータルサイト（スーモ、ライフルホームズ、アットホーム）に自分の物件が掲載されているか確認し、競合物件と比べて劣っている部分が無いかチェックしました。
自分の物件は写真も多く掲載されており、上位に表示されるようなので、募集ページについては問題なさそうです。１点だけ、アピールポイントについては、自分で考えた文章に修正してもらいました。
余談ですが、競合物件の分析は非常に勉強になりました。
敷金・礼金ゼロというのが一般的になっていますが、競合物件の場合「２４時間サポート、消毒費用」といった謎な初期費用が設定されていました。個人的には、こういった入居者のメリットにならない初期費用はとるべきではないと考えています。
ただ、短期解約違約金はつけておけば良かったと後悔しています。
宅配ボックスを設置する
物件周辺にいくつかライバルとなるアパートが建っていますが、宅配ボックスが付いている物件はひとつもありませんでした。宅配ボックスは、あまり費用がかからないわりに入居者に喜ばれる設備だと考えたので、コスパの良い投資だと考え、後付けで設置することにしました。
宅配ボックスの設置を完了したのが、６月２９日です。この時、残りの空室は１部屋でした。
管理会社任せにしないで現場を見る
７月に不動産投資検定２級の講義を受講し、「夏場は排水口の臭気トラップの水が蒸発してしまい、部屋の中が排水溝の臭いで充満してしまう」というリスクを学びました。
この問題の対策としては、排水口やトイレにラップをして塞いでしまうことです。
早速、自宅のサランラップを持って空室に行きました。
すると、新築だからか特に嫌な臭いはしなかったので、安心しました。
しかし、２つ問題を発見することができました。
１つは、郵便ポストに大量のチラシが詰まっていたこと。チラシは回収して、ポストは養生テープで塞いでおきました。
２つ目は、電気がつかなかったこと。誰も契約していないので当たり前なのですが、素人なので思い至りませんでした。入居希望者の内見に来る時間が夜だった場合、電気がつかないことは印象の悪化につながりかねません。基本料金３００円程度なので、直ぐに契約しました。
このことから、管理会社任せにしていてはダメだと学びました。
物件周辺の仲介会社を訪問
物件の管理を委託している会社は物件から少し離れた横浜駅の管理会社です。
そこで、物件が所在する戸塚駅周辺の仲介会社にマイソクをもって訪問し、物件紹介のお願いをしてきました。
仲介会社のご担当者からは、「駅周辺の新築ワンルームは希少性があるので、今の家賃設定でも必ず埋まるはず」と励ましのお言葉を頂きました。取りうる対策としてはフリーレントを紹介されました。
フリーレントについて管理会社に相談したところ、「フリーレントが付いていたとしても、需要が無ければ申し込みは入らないと思います。入居希望者が現れるのを待つしかないですね」と言われました。そんなものかな、と思いとりあえず様子見することとしました。
ついでながら、先輩大家さんに伺ったところ、仲介会社の訪問の際には事前に管理会社に断りを入れておくこと、できれば店長さんとアポを取って会うのが良いとのことでした。
フリーレント
最後の１室の申込が入るまで、2カ月もの期間、動きがありませんでした。管理会社に申し込み状況を確認すると、内見の申込すら入っていないとの残念な状況でした。
熱中症になりそうな暑さの中、誰も部屋探ししたくないのは分かりますが、このままでは秋冬まで空室が続くという最悪のシナリオが待っているかもしれません。
その日も何か対策が打てないかとスーモの検索条件を眺めていました。
自分の物件と同じ条件で競合物件を検索すると、３０件ほど表示されるのに、「フリーレント」を条件にいれると競合が1件も表示されなくなりました。
どうせ空室が続くなら、「フリーレント」をつけようと決意し、管理会社に条件変更を依頼しました（今度は相談ではなく、フリーレントつけてくださいと依頼しました）。
「フリーレント」が功を奏したのか不明ですが、それから２週間後に申し込みが入り、めでたく満室になりました。
満室になって、ようやくスタートラインに立てた気持ちです。
コラム
酷暑の続く７月、わが家のトイレのアンモニア臭が気になるようになりました。きれいに掃除してもなかなか臭いが取れません。私は用を足すときには必ず座っていますので、おしっこが飛び散っていることも無いと思います。
そこで、くらしのマーケットで見つけたプロの方にトイレクリーニングを依頼しました（９０００円）。２年前にも同じ方にお願いしていたのですが、今回も１時間強かけて丁寧に掃除してくれました。便器の縁の見えないところもカメラなどで確認して掃除してくれます。
プロが掃除した後のトイレは見違えるようにキレイになり、嫌なアンモニア臭もしません。控えめに言って最高です。
ハウスクリーニングではここまでやってくれません。入居者の方に長く住んでもらうためには、更新時に希望する方にトイレクリーニングをサービスしても良いかと思いました。
